#42# Nuevas medidas urgentes en materia de alquileres y otras medidas complementarias para hacer frente al COVID-19 - Delaw Firm
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#42# Nuevas medidas urgentes en materia de alquileres y otras medidas complementarias para hacer frente al COVID-19

El Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. ¿Qué medidas se aprueban en el nuevo real-decreto?

Arrendamiento de Vivienda

Antes de nada conviene explicar qué se entiende por vulnerabilidad económica a efectos de obtener ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual siempre y cuando sea consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19 y se haya generado en el mes anterior a la solicitud:

1) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria.  Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM) más los incrementos detallados en la norma.

2) Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35%de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar.

3) Que ninguno de los miembros de la unidad familiar sea propietaria de una vivienda o la tenga en usufructo. Tendrá que acreditar que no puede acceder a ese inmueble.

Una vez acreditada la situación de vulnerabilidad el arrendatario podrá acogerse a las siguientes medidas:

  1. La suspensión de lanzamientos en procedimientos judiciales cuando el arrendatario de vivienda acredite que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional.
  2. Renovación automática de los contratos de alquiler que venzan desde la entrada en vigor de esta norma y en los dos meses siguientes tras finalizar el estado de alarma. La prórroga será de seis meses y en ella se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor.
  3. El arrendatario podrá solicitar de la persona arrendadora que sea un gran tenedor de vivienda (de más de 10 inmuebles) en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes. En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas: 1) una reducción del 50% de la renta durante el estado de alarma hasta un máximo de cuatro meses. 2) Una moratoria en el pago de la renta durante el estado de alarma sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

En el caso del pequeño propietario, entendido como aquel que cuenta con menos de 10 viviendas en propiedad, podrá aceptar del inquilino el aplazamiento del pago de la renta o la condonación total o parcial si no se hubiera acordado nada previamente entre las partes. Si el propietario no lo acepta en siete días el inquilino tendrá acceso al programa de ayudas de financiación que cubran importe máximo de seis mensualidades de renta a devolver  en seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro o un microcrédito del ICO cuando no puede hacer frente a la devolución del préstamo.

Arrendamiento de local

A la vista de que el ejecutivo no ha regulado los efectos de la expansión del COVID-19 para los arrendamientos de locales, los contratos de arrendamiento de local siguen vigentes a todos los efectos, si bien,  las partes deberán aminorar el impacto negativo de un riesgo que no ha podido asignarse por su carácter imprevisible y que hace excesivamente onerosa o irrazonablemente desproporcionada su obligación respecto de la contraprestación que recibe de la otra parte.

Fuerza mayor

Según la propia definición legal de “fuerza mayor”, ésta se caracteriza por ser imprevisible e inevitable y se regula en el artículo 1105 del Código Civil “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables” y el artículo 1184 del mismo código establece que “quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible”.

En consecuencia, las distintas limitaciones y restricciones aprobadas por el Gobierno a causa de la pandemia de COVID-19  en principio, podrían encajar en el concepto de “fuerza mayor”, como son por ejemplo  a modo enunciativo las limitaciones aprobadas en el Real Decreto 463/2020 publicado el sábado 14 de marzo de 2020 donde se suspende la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, y todas aquellas actividades o establecimiento que a juicio de la autoridad competente puedan suponer un riesgo de contagio.

No obstante, tal y como ha sido establecido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS  266/2015 de 19 de mayo de 2015), la excepción de fuerza mayor no opera en las obligaciones de entrega de cosa genérica (como es el dinero), ya que la cosa genérica se puede sustituir por otra de igual género. Como consecuencia el arrendatario no queda liberado de sus obligaciones pecuniarias y por tanto los supuestos de fuerza mayor no aplican para los casos de imposibilidad del pago de la renta. La Sala dispuso expresamente: “Si la Sala confirma la estimación de la demanda […] es por considerar que cuando se trata de deudas pecuniarias de pago de dinero como prestación principal no cabe que opere como exoneración de la obligación la imposibilidad sobrevenida de esta por caso fortuito o fuerza mayor”.

 

Rebus sic stantibus

No obstante, si finalmente no fuera aplicable al caso concreto la institución de la fuerza mayor podría valorarse la aplicación del principio rebus sic stantibus (“estando así las cosas”), cuando se produjese un desequilibrio en las prestaciones del contrato o una excesiva onerosidad para alguna de las partes que permite la resolución, o normalmente, la modificación de las condiciones del contrato.

Los requisitos que se exigen son: a) la existencia de una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, que rompa el equilibrio entre dichas prestaciones; y c) que ello suceda por la aparición sobrevenida de circunstancias radicalmente imprevisibles en el momento de la celebración del contrato.

Por lo que aquellos inmuebles que comentábamos antes obligados al cierre temporal del Real Decreto 463/2020 publicado el sábado 14 de marzo de 2020, caben ser considerados los beneficiarios directos de esta doctrina. Sin embargo los arrendamientos que no están obligados al cierre, requerirán de argumentos adicionales para demostrar la concurrencia de los requisitos de aplicación de esta cláusula donde la prueba será el elemento esencial.

 

Medidas de apoyo a las empresas y los trabajadores por cuenta propia

Las empresas y los trabajadores por cuenta propia podrán solicitar una moratoria de seis meses a las cotizaciones sociales a la Seguridad Social cuando cumplan los requisitos y condiciones que se establecerán mediante Orden del Ministro de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones cuyo período de devengo, en el caso de las empresas esté comprendido entre los meses de abril y junio de 2020 y, en el caso de los trabajadores por cuenta propia entre mayo y julio de 2020.

Las empresas y los trabajadores por cuenta propia podrán solicitar el aplazamiento en el pago de sus deudas con la Seguridad Social cuyo plazo reglamentario de ingreso tenga lugar entre los meses de abril y junio de 2020, en los términos y condiciones establecidos en la normativa de Seguridad Social, siendo de aplicación un interés del 0,5%.

Los  autónomos y empresas podrán suspender temporalmente o modificar sus contratos de suministro, o las prórrogas de dichos contratos, y suspender el pago de las facturas respecto de los puntos de suministro de energía eléctrica, gas natural, gases manufacturados y gases licuados del petróleo por canalización.

Procedimientos tributarios

El plazo para interponer recursos de reposición o reclamaciones económico administrativas empezará a contarse desde el 30 de abril de 2020 y se aplicará tanto en los supuestos donde se hubiera iniciado el plazo para recurrir de un mes a contar desde el día siguiente a la notificación del acto o resolución impugnada y no hubiese finalizado el citado plazo el 13 de marzo de 2020, como en los supuestos donde no se hubiere notificado todavía el acto administrativo o resolución objeto de recurso o reclamación.

Desde la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, hasta el 30 de abril de 2020 quedan suspendidos los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos contemplados en la normativa tributaria.

Empleados de hogar

Subsidio extraordinario por falta de actividad

Tendrán derecho las personas que, estando de alta en el Sistema Especial de Empleados del Hogar del Régimen General de la Seguridad Social antes la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma, se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:

  1. Hayan dejado de prestar servicios, total o parcialmente, con carácter temporal, a fin de reducir el riesgo de contagio, por causas ajenas a su voluntad, en uno o varios domicilios y con motivo de la crisis sanitaria del COVID-19.

 

  1. Se haya extinguido su contrato de trabajo por la causa de despido del trabajador recogida en el artículo 49.1.k del Estatuto de los Trabajadores o por el desistimiento del empleador o empleadora, en los términos previstos en el artículo 11.3 del Real Decreto 1620/2011, de 14 de noviembre, por el que se regula la relación laboral de carácter especial del servicio del hogar familiar, con motivo de la crisis sanitaria del COVID-19.

La acreditación del hecho causante deberá efectuarse por medio de una declaración responsable, firmada por la persona empleadora/s, respecto de las cuales se haya producido la disminución total o parcial de servicios. En el supuesto de extinción del contrato de trabajo, este podrá acreditarse por medio de carta de despido, comunicación del desistimiento de la empleadora o empleador, o documentación acreditativa de la baja en el Sistema Especial de Empleados del Hogar del Régimen General de la Seguridad Social.

El subsidio extraordinario por falta de actividad será compatible con las percepciones derivadas de las actividades por cuenta propia o por cuenta ajena que se estuvieran desarrollando en el momento de su devengo, siempre que la suma de los ingresos derivados del subsidio y el resto de actividades no sea superior al Salario Mínimo Interprofesional, y será incompatible con el subsidio por incapacidad temporal y con el permiso retribuido recuperable.

Subsidio de desempleo excepcional por fin de contrato temporal.

Serán beneficiarias de una ayuda mensual del 80 por ciento del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual vigente, las personas trabajadoras que se les hubiera extinguido un contrato de duración determinada de, al menos, dos meses de duración, incluidos los contratos de interinidad, formativos y de relevo, con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, y no contaran con la cotización necesaria para acceder a otra prestación o subsidio si carecieran de rentas en los términos establecidos en el artículo 275 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social. El subsidio de desempleo de duración de un mes será incompatible con la percepción de cualquier renta mínima, renta de inclusión, salario social o ayudas análogas concedidas por cualquier Administración Pública.